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使える契約書式集


はじめに

ここでは、日頃ご相談を受けることが多い、不動産(土地や建物)に関する契約を中心に、契約書の作成例とともに、作成にあたって注意すべき点などを説明していきます。

例1 土地の売買契約書
例2 建物の売買契約書(賃借人が賃借中の建物を賃貸人から買い受ける場合)
例3 農地の売買契約書(農地を農地として売買し、農地法3条の許可を条件とする場合)
例4 農地の売買契約書(農地を農地以外への転用目的で売買し、農地法5条の許可を条件とする場合)


例1 土地の売買契約書

土地の売買に関する契約書の作成例です。

土地売買契約書

売主○○を甲、買主○○を乙とし、甲と乙との間において以下のとおり売買契約を締結する。

(売買契約の成立)
第1条 甲は、その所有する後記の土地(以下「本件土地」という。)を、次条以下の約定により乙に売り渡し、乙はこれを買い受ける。

(手付金)
第2条 1 乙は、本契約締結と同時に、手付金として、金○○円を甲に支払う。本手付金は無利息とし、次条の売買代金支払いのときに、売買代金の一部に充当する。
2 甲および乙は、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、乙は手付金を放棄し、甲は手付金の倍額を返還することにより、本契約を解除することができる。

(売買代金)
第3条 本件土地の売買代金は、金○○円とし、乙は、この代金から前条の手付金を差し引いた額を、甲に対し、平成○年○月○日までに、本件土地の所有権移転登記に必要な書類と引換えに支払う。

(売買面積)
第4条 本件土地の面積は、登記簿上の地積によるものとし、登記簿上の地積と実測による地積に相違があっても、そのことを理由として、甲、乙とも売買代金の増減を主張したり、金銭の支払いを請求しないものとする。

(引渡し及び登記)
第5条 甲は、乙に対し、平成○年○月○日までに本件土地の引渡しを行い、かつ、平成○年○月○日までに本件土地の所有権移転登記の申請が行われるよう、協力する義務を負う。

(完全な所有権の移転義務)
第6条 甲は、乙に対し、本件土地についての抵当権、質権、先取特権、賃借権等、乙の完全な所有権の行使を妨げる一切の権利を消滅させ、完全な所有権を移転するものとする。

(所有権の移転時期)
第7条 本件土地の所有権は、第3条の売買代金の支払いと同時に、甲から乙に移転するものとする。

(公租公課の負担)
第8条 本件土地に対する公租公課は、前条の所有権移転日を基準とし、その前日までに対応する分を甲の負担とし、その日以降に対応する分を乙の負担とする。

(費用の負担)
第9条 本件土地の所有権移転登記費用は、乙の負担とする。ただし、甲が登記済証または登記識別情報を添付・提供することができないために、甲について本人確認情報を作成する場合の当該本人確認情報作成費用、および抵当権抹消等の前提登記費用は、甲の負担とする。なお、本契約書作成費用および本契約書への貼付収入印紙代(印紙税)は、甲乙が折半して負担する。

(契約の解除)
第10条 甲または乙が、本契約に違反したときは、その相手方は、催告その他何らの手続きを要しないで、本契約を解除し、その被った損害の賠償を請求することができる。

(その他)
第11条 本契約に定めのない事項については、その都度、甲乙が協議して定めるものとする。

本契約の成立を証するため、本書2通を作成し、甲乙各自が記名押印のうえ、各自がその1通を保有する。

平成○年○月○日

甲 (住所、氏名、押印)

乙 (住所、氏名、押印)

土地の表示
所在
地番
地目
地積

(注意すべき点)
・ 手付金の定め(第2条)は、必ずしも必要ではありません。
・ 売買代金および支払い時期(第3条)を、明確に記載します。
・ 売買面積(第4条)について、本例では「登記簿上の地積による」としていますが、実測面積によることももちろん可能です。その場合は、土地の表示(末尾)には、登記簿上の地積だけでなく、実測面積をも記載しておかなければなりません。
・ 所有権の移転時期(第7条)について、特に定めを置かない場合は、民法176条により、「契約時に所有権が移転する」ことになります。しかし、代金の支払いも登記も済んでいないのに、所有権が先に移転してしまうのは、公平ではありません。そこで、実務では、「代金の支払い時」や「登記時」に所有権が移転する旨の定め(特約)を置くのが一般的です。本例では、「代金の支払い時に所有権が移転する」としています。
・ 公租公課(第8条)とは、固定資産税、不動産取得税等のことです。
・ 本例の土地の売買契約書は、印紙税法別表第1、第1号の1の「不動産の譲渡に関する契約書」にあたりますので、記載された契約金額(売買代金)に応じた収入印紙を1通ごとに貼付しなければなりません。例えば、売買代金500万円と記載された売買契約書の場合、1通につき2000円の収入印紙を貼付します(2012年1月現在)。


例2 建物の売買契約書(賃借人が賃借中の建物を賃貸人から買い受ける場合)

借家人が現に賃借中の建物を賃貸人から買い受ける際の売買契約書の作成例です。

建物売買契約書

売主○○を甲、買主○○を乙とし、甲と乙の間において以下のとおり売買契約を締結する。

(売買契約の成立)
第1条 甲は、自己の所有し、現に乙に賃貸中の後記の建物(以下、「本件建物」という。)を、現状のまま、以下の条件で乙に売り渡し、乙はこれを買い受ける。

(売買代金および所有権の移転)
第2条 1 売買代金は金○円とし、乙はこれを、甲に対し、平成○年○月○日までに、本件建物の所有権移転登記に必要な書類と引換えに支払う。
2 本件建物の所有権は、前項の売買代金支払いのときをもって、甲から乙に移転する。

(登記)
第3条 1 甲は、前条の売買代金の支払いを受けるのと引換えに、乙に対し、本件建物の所有権移転登記に必要な書類を交付する。
2 所有権移転登記の費用は、乙の負担とする。ただし、甲が登記済証または登記識別情報を添付・提供することができないため、甲について本人確認情報を作成する場合の、当該本人確認情報の作成費用は、甲の負担とする。
3 本契約書の作成費用、本契約書に貼付する収入印紙代は、甲乙が折半して負担する。

(家賃の支払い)
第4条 1 乙は、甲に対し、本件建物につき、売買代金支払いの前日までの賃料(家賃)を支払うものとする。
2 売買代金支払いの日が、月の途中である場合に、月未満の期間について支払うべき賃料は、日割り計算によるものとする。

(完全な所有権の移転)
第5条 甲は、本件建物について、第三者により設定された権利その他の負担のない完全な所有権を乙に移転する義務を負う。

(危険負担)
第6条 本件建物が、第2条による売買代金の完済前に、甲乙いずれの責めにも帰することができない事由によって滅失し、または損傷したときは、その滅失または損傷は、甲が負担するものとする。

(公租公課の負担)
第7条 本件建物にかかる公租公課は、売買代金支払いのときを基準とし、その前日までに対応する分を甲の負担とし、その日以降に対応する分を乙の負担とする。

(借地権の設定)
第8条 乙が売買代金を全額支払うことを条件として、本件建物の敷地である甲所有の次の土地について、平成○年○月○日より、甲乙間における、建物の所有を目的とする土地賃貸借契約が効力を生ずるものとする。ただし、賃貸借契約の内容の詳細については別に定める。
土地の表示
所在
地番
地目
地積

本契約の成立を証するため、本書2通を作成し、甲乙が各自記名押印のうえ、各自がその1通を保有する。

平成○年○月○日

甲(住所、氏名、押印)

乙(住所、氏名、押印)

建物の表示
所在
家屋番号
種類
構造
床面積

(注意すべき点)
・ 売買代金(第2条第1項)の決定にあたり、本例のようなケースでは、建物の時価から「借家権の価格」を控除した額を基準として検討すべきです。
・ 所有権の移転時期(第2条第2項)について、特に定めを置かない場合は、民法176条により、「契約時に所有権が移転する」ことになります。しかし、代金の支払いも登記も済んでいないのに、所有権が先に移転してしまうのは、公平ではありません。そこで、実務では、「代金の支払い時」や「登記時」に所有権が移転する旨の定め(特約)を置くのが一般的です。本例では、「代金の支払い時に所有権が移転する」としています。
・ 危険負担(第6条)について、特に定めを置かない場合は、契約成立後、売買代金の支払い前に、本件建物が、甲・乙いずれの責めにも帰することができない事由によって滅失又は損傷したときは、民法534条により、その滅失又は損傷は、債権者である乙が負担することになります。つまり、乙は本件建物が、自らの過失によらず、滅失・損傷したとしても、売買代金を全額支払わなければならないことになります(当該「滅失」を「停止条件付双務契約の目的物が条件の成否が未定である間」の「滅失」と解釈すれば、同法535条1項により、当該滅失は債務者である甲が負担することになりますが、その場合であっても、同法535条2項により、「損傷」は債権者たる乙が負担することになり、本件建物の「損傷」の程度にかかわらず、乙は売買代金全額を支払わなければならないことになります)。いずれにしても、不公平感が残ります。そのため、売買代金の支払い前に、当事者いずれの過失にもよらず、本件建物が滅失、損傷した場合には、対価である売買代金の支払い義務も消滅することとするには、その旨の特約(本例では第6条)を定めておく必要があります。
・ 建物所有を目的とする土地の賃貸借契約(第8条)については、借地借家法が適用されます。
・ 本例の建物の売買契約書は、印紙税法別表第1、第1号の1の「不動産の譲渡に関する契約書」にあたりますので、記載された契約金額(売買代金)に応じた収入印紙を1通ごとに貼付しなければなりません。例えば、売買代金100万円と記載された売買契約書の場合、1通につき1000円の収入印紙を貼付します(2012年1月現在)。


例3 農地の売買契約書(農地を農地として売買し、農地法3条の許可を条件とする場合)

農地法3条の許可を条件として、農地を農地のまま売買する場合の売買契約書の作成例です。

農地売買契約書

売主○○を甲、買主○○を乙とし、甲と乙の間において以下のとおり売買契約を締結する。

(売買契約の成立および売買代金)
第1条 甲は、自己の所有する後記の土地(以下、「本件土地」という。)を、農地法第3条に基づく○○農業委員会の許可を受けることを条件として、代金○円にて、乙に売り渡し、乙はこれを買い受ける。

(手付金)
第2条 乙は、本日、甲に対し、手付金として金○円を支払う。

(農地法第3条の許可申請)
第3条 1 甲と乙は、乙が本件土地の所有権を取得するのに必要な農地法第3条所定の許可を受けるため、協力して、遅滞なく、その許可申請を行うものとする。
2 当事者の一方が、前項の許可申請に必要な準備をしたうえで、相手方に対して許可申請への協力を請求したにもかかわらず、相手方が遅滞なくこれに応じない場合には、当事者の一方は、直ちに本契約を解除することができる。
3 前項による契約解除が、甲の協力義務違反によるときは、甲は乙に対し、第2条により受領した手付金の倍額を支払わなければならない。一方、同解除が、乙の協力義務違反によるときは、乙は、甲に対して、第2条により支払い済みの手付金の返還を請求することができない。

(不許可に伴う解除)
第4条 前条の許可申請に対して、不許可処分が確定したときは、甲および乙は、いずれからも本契約を解除することができる。この場合、甲は、第2条により乙から受領した手付金を、乙に返還しなければならない。

(許可申請取下げに伴う解除)
第5条 乙が、自己の都合により、第3条の許可申請を取り下げたときは、甲および乙は、いずれからも本契約を解除することができる。この場合、乙は、甲に対して、第2条により支払い済みの手付金の返還を請求することができない。

(引渡しおよび登記)
第6条 甲は、本件土地の引渡しのときまで、本件土地を善良な管理者の注意義務をもって保管しなければならず、第3条による許可が得られたときは、遅滞なく、乙に対し本件土地を明け渡すとともに、乙に対し、本件土地の所有権移転登記に必要な書類を引き渡さなければならない。

(代金の支払い)
第7条 1 乙は、甲から前条の引渡しおよび所有権移転登記に必要な書類の交付を受けるのと引換えに、甲に対して第1条の売買代金全額を支払わなければならない。ただし、第2条により乙が甲に支払った手付金は、売買代金に充当するものとする。
2 本件土地の所有権は、前項の売買代金の支払いと同時に、甲から乙に移転するものとする。

(費用の負担)
第8条 1 本契約書に貼付する印紙代、その他の契約費用および第3条による許可申請の費用は、甲乙が折半して負担する。
2 本件土地の所有権移転登記費用は、乙が負担する。ただし、抵当権抹消、登記名義人表示変更等の前提登記の費用は、甲が負担する。

(危険負担)
第9条 本件土地の引渡し前に、甲乙いずれの責めにも帰することができない事由により、本件土地の全部または一部が滅失または損傷したときは、その滅失または損傷による損失は甲の負担とする。この場合に、契約を締結した目的を達することができないときは、乙は本契約を解除することができる。

(解除および違約金)
第10条 甲または乙が、本契約に違反したときは、その相手方は、何らの催告をすることなく、本契約を解除することができる。
2 前項その他の場合における本契約の解除が、甲の債務不履行に基づくときは、甲は乙に対して、第2条により受領した手付金の倍額を支払わなければならない。同解除が、乙の債務不履行に基づくときは、乙は、甲に対して、第2条により支払った手付金の返還を請求することができない。

(その他)
第11条 本契約書に定めのない事項については、その都度、甲、乙の協議により定めるものとする。

本契約の成立を証するため、本書2通を作成し、甲乙各自記名押印のうえ、各その1通を保有する。

平成○年○月○日

甲(住所、氏名、押印)

乙(住所、氏名、押印)

不動産の表示
所在
地番
地目
地積

(注意すべき点)
・ 所有権の移転時期(第7条第2項)について、農地の売買では、特約がない限り、農業委員会(または都道府県知事)の許可書が到達した時点で所有権が移転することになります。本例では、代金支払い時に所有権が移転する旨の特約を定めています。
・ 危険負担(第9条)について、本例の売買の目的たる土地は、民法535条の、「停止条件付双務契約の目的物」に該当します。そのため、特約がなければ、農地法の許可が得られていない段階で本件土地が「滅失」した場合には、その滅失は債務者たる甲の負担(つまり乙の代金支払い義務は消滅)することになり、同じ段階で本件土地が「損傷」した場合には、その損傷は債権者たる乙が負担(つまり乙の代金支払い義務は損傷の程度にかかわらず存続)することになります。そこで、「滅失」ではない「損傷」の場合にも、損傷の程度に応じて乙が代金の減額を請求できる余地を残したいという場合には、第9条のような定めをおく必要があります。
・ 契約書に貼付する収入印紙(印紙税)については、例1の「注意すべき点」を参照してください。


例4 農地の売買契約書(農地を農地以外への転用目的で売買し、農地法5条の許可を条件とする場合)

農地法5条の許可を条件として、農地を転用目的で売買する場合の売買契約書の作成例です。

農地売買契約書

売主○○を甲、買主○○を乙とし、甲乙間において以下のとおり売買契約を締結する。

(契約の成立)
第1条 甲は、その所有する後記記載の土地(以下、「本件土地」という。)を、農地法第5条による許可を条件として、乙に売り渡し、乙はこれを買い受ける。

(売買代金)
第2条 本件土地の売買代金は、金○円とする。

(手付金)
第3条 1 乙は、本契約締結と同時に、手付金として金○円を甲に支払う。
2 前項の手付金は、第6条の売買代金支払い時に、売買代金の一部に充当する。手付金は無利息とする。

(農地法の許可申請)
第4条 甲および乙は、本契約締結後、遅滞なく、農地法第5条の規定による許可の申請を行うものとする。

(登記)
第5条 甲および乙は、前条の許可が得られしだい、遅滞なく、本件土地の所有権移転登記を申請するものとする。

(代金の支払いおよび所有権の移転時期)
第6条 1 乙は、甲から前条の登記手続きの必要書類の交付を受けるのと引換えに、売買代金の全額を甲に支払う。
2 本件土地の所有権は、前項の代金支払いのときに、甲から乙に移転するものとする。

(引渡し)
第7条 甲は、本件土地の所有権移転登記完了時までに、本件土地に設定されている抵当権その他の乙の所有権の行使を制限する一切の権利および負担を消滅させたうえで、本件土地を乙に引き渡す。

(公租公課)
第8条 本件土地に関する公租公課は、第6条による所有権移転の前日までの分は甲の負担とし、所有権移転当日以後の分は乙の負担とする。

(不許可の場合の仮登記)
第9条 第4条により農地法の許可申請を行ったにもかかわらず、不許可となった場合には、甲と乙は、遅滞なく、本件土地について、甲から乙への停止条件付所有権移転仮登記を申請するものとする。

本契約の成立を証するため、本書2通を作成し、甲乙各自記名押印のうえ、各自その1通を保有する。

平成○年○月○日

甲(住所、氏名、押印)

乙(住所、氏名、押印)

不動産の表示
所在
地番
地目
地積

(注意すべき点)
・ 農地法の許可が得られなかった場合の取り決めとしては、契約を解除するとすることも考えられますが、本例では、当初の契約の目的を達成できる余地を残すために、不許可の場合の仮登記申請義務についての定め(第9条)を置いています。
・ 印紙税については例1を参照してください。


なお、当事務所へのお問い合わせは下記からも可能です。どんなことでもお気軽にお問い合わせください。日本語・英語どちらでもけっこうです。当方からの回答はメールで差し上げます。

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